安居型商品房原本是深圳市为了留住人才而实施的一种安居工程，具有一定的限价优惠，但是限本市户籍人口，或社保累计缴费5年以上。海南省创新提出安居型商品住房概念，多了一个“住”字，体现了“房住不炒”的思路，虽然也限本市户籍，但是选址更加友好，避免了公租房的配套差问题。2021年是十四五开局之年，海南省提出十四五期间将建设25万套安居型商品住房的目标，2021年年度目标是3.5万套，通过安居型商品住房建设，既满足本地居民家庭和引进人才的基本住房需求，又可以平抑市场价格，促进房地产市场平稳健康发展，并加快建立适合自贸区建设的住房制度，实现全省人民安居。

一、安居型商品房是什么意思

1、安居型商品房的概念

安居型商品房，从名字上理解，就是可以让百姓安居的房子，指的是政府提供政策优惠，限定套型面积、销售价格和转让年限，按照规定标准，主要采取市场化运作方式筹集、建设，面向符合条件的家庭、单身居民配售的具有保障性质的住房。

深圳的安居型商品房，是一种为了解决城市低收入家庭的商品房。购买安居型商品房应当以家庭为单位申请，申请人的配偶、未成年子女列为共同申请人，并同时符合以下条件：申请人、共同申请人均具有本市户籍;申请人参加本市医疗保险累计缴费5年以上，或者申请人依照《深圳市人才认定办法》经认定为人才且参加本市医疗保险累计缴费3年以上;申请人、共同申请人在本市未享受过购房优惠政策、在本市未拥有任何形式自有住房、在申请受理日之前5年内未在本市转让过自有住房;申请人、共同申请人符合国家计划生育政策。

2、安居型商品房可以买卖吗

(1)10年内如果要出售必须卖给政府

自购买合同签订之日至申请回购之日不超过10年(含10年)的，回购价格为原合同购房价;超过10年的，回购价格的计算公式为：回购价格=原购房价×[1-1 .4%×(购房协议签订之日至申请回购之日的年限-10年)]。 这就意味着，在十年内，购买安居型商品房将不能上市交易，如果要出售，只能由政府采用按照原价回购的方式。

(2)10年后取得完全产权可上市交易

签订买卖合同10年后，安居型商品房产权所有人可以根据有关政策规定，申请取得完全产权。取得完全产权就可以卖了。

3、安居型商品房和公共租赁房区别

(1)涵义不同

①公租房，即公共租赁房，是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。

②安居房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。

(2)成本：安居型商品房65平50万左右的总购房成本，算上贷款利息等，算住60年，平均下来每月支出1000元上下。公租60平左右每月支出也是1000左右。两者不同之处：安居有个绿本，公租三年一签租赁合同。

(3)安居商品房，如果以后房子涨了可过户转让，可与政府平分利润的50%。公租房不可以。

二、海南安居型商品住房政策

2020年4月30日，海南省人民政府办公厅发布关于开展安居型商品住房建设试点工作的指导意见，决定在海口市、三亚市、儋州市、五指山市、定安县、陵水黎族自治县开展安居型商品住房建设试点。今年年初，省政府工作报告明确今年海南要开工建设3.5万套安居型商品住房，并提出“十四五”期间，全省计划建设25万套安居型商品住房。

1、海南为什么要建设安居型商品住房?

有关专家支持，目前海南老百姓收入水平相对不高，但房价相对较高。根据统计部门数据，2018年海南省城镇居民人均可支配收入在全国31个省区市排名第18位，而2019年三亚市和海口市商品住宅销售均价在全国40个重点城市分别排名第7位和第12位。为有力解决本地居民家庭和引进人才住房问题，提升其获得感、幸福感，真正享受到海南自贸区自贸港建设红利，海南省提出要发展公共租赁住房、安居型商品住房、市场化商品住房、市场化租赁住房四类住房，满足居住需求，推动实现全省人民住有所居。

安居型商品住房主要面向无房或人均住房面积未达到平均水平的居民家庭销售。发展安居型商品住房，让符合条件的居民家庭和引进人才，能够以与自身收入水平相适应的价格，购买一套安居型商品住房。

海南省开展安居型商品住房建设试点，既满足本地居民家庭和引进人才的基本住房需求，又可以有效稳定市场预期，平抑市场价格，促进市场稳定，进而促进房地产市场长期平稳健康发展。之后，海南省将结合安居型商品房建设试点情况，逐步扩大试点范围，加快推进全省住宅商品房建设，实施基层教育卫生人员住房保障专项规划，加快建立适合自贸区建设的住房制度，加快建立房地产市场调控长效机制，努力实现全省人民安居。

2、安居型商品住房定义

安居型商品住房是指限定销售对象、销售价格、套型面积和转让条件，采取政府主导、市场化运作方式建设，面向符合条件的居民家庭销售的具有政策保障性质的商品住房。

3、销售对象

安居型商品住房面向符合条件的本市县居民家庭和引进人才供应。

(1)在本市县城镇从业的居民家庭，符合以下条件之一的，可购买安居型商品住房。

1)本意见印发之日前已在本市县城镇落户，其家庭成员(含本人、配偶及未成年子女，下同)在本省城镇无住房和无购房记录的，或在本省城镇拥有1套住房且人均住房面积低于本市县城镇居民家庭人均住房面积的。

2)本意见印发之日后在本市县城镇落户，其家庭成员在本市县累计缴纳36个月及以上个税和社保，累计实际居住540天及以上，且在本省城镇无住房和无购房记录的，或在本省城镇拥有1套住房且人均住房面积低于本市县城镇居民家庭人均住房面积的。

3)未在本市县城镇落户，其家庭成员在本市县累计缴纳60个月及以上个税和社保，累计实际居住900天及以上，且在本省城镇无住房和无购房记录的。

(2)在本市县城镇从业的引进人才，符合以下条件之一的，可购买安居型商品住房。

1)已在本市县城镇落户，本人在本市县累计缴纳24个月及以上个税和社保，累计实际居住360天及以上，且其家庭成员在本省城镇无住房和无购房记录的，或在本省城镇拥有1套住房且人均住房面积低于本市县城镇居民家庭人均住房面积的。

2)未在本市县城镇落户的各类引进人才，本人在本市县累计缴纳36个月及以上个税和社保，累计实际居住540天及以上，且其家庭成员在本省城镇无住房和无购房记录的。

3)由省外整体迁入海南的企业总部或区域总部的随迁员工，本人在本市县累计缴纳12个月及以上个税和社保，累计实际居住180天及以上，且其家庭成员在本省城镇无住房和无购房记录的，或在本省城镇拥有1套住房且人均住房面积低于本市县城镇居民家庭人均住房面积的。

4)经认定的综合型总部企业，符合我省规定的引进人才标准的员工，本人在本市县累计缴纳12个月及以上个税和社保，累计实际居住180天及以上，且其家庭成员在本省城镇无住房和无购房记录的。

5)经认定的区域型总部、高成长型总部、跨国公司地区总部、国际组织(机构)地区总部或重大招商项目单位，具有全日制本科及以上学历，或具有中级及以上专业技术职称、技师及以上职业资格或执业资格的员工，本人在本市县累计缴纳12个月及以上个税和社保，累计实际居住180天及以上，且其家庭成员在本省城镇无住房和无购房记录的。

6)经认定的高层次人才、急需紧缺人才，以及聘期在3年以上且已在本市县服务1年以上的柔性引进高层次人才，本人在本市县累计缴纳12个月及以上个税和社保，累计实际居住180天及以上，且其家庭成员在本省城镇无住房和无购房记录的。

7)公开招录、公开选调、调任、转任到本市县(含中央驻琼单位和省直单位)的公务员，以及通过公开招聘或组织调动等形式进入本市县事业单位(含中央驻琼单位和省直单位)、法定机构的工作人员，本人在本市县累计缴纳12个月及以上个税和社保，累计实际居住180天及以上，且其家庭成员在本省城镇无住房和无购房记录的。

本地居民家庭和引进人才申请购买安居型商品住房，申请人须具备上述购房资格条件，其中，实际居住时间按应缴纳个税和社保时间的一半计算。本意见印发之日前，缴纳个税和社保时间已达到上述要求的，不再核实实际居住时间;未达到上述要求的，须核实本意见印发之日后缴纳个税和社保时间对应的实际居住时间。

上述住房，包括商品住房、自建住房、征收安置住房等，含二手房、已转让的住房。已购买政策性住房(含房改房、集资合作建房、经济适用住房、限价商品住房、涉公商品住房)的居民家庭，不得再申请购买安居型商品住房。

3、销售价格

安居型商品住房的销售均价，原则上按本市县城镇居民家庭房价收入比不超过10倍确定，或不超过本市县上年度商品住房销售均价的60%，具体由试点市县根据实际情况确定。

4、项目选址和规划建设

安居型商品住房项目应选址在城区内交通便捷、生活便利和配套设施完善的区域，并综合考虑“职住结合”等因素。安居型商品住房套型建筑面积原则上不超过100平方米，并实行全装修和采取装配式建筑的方式建造。

安居型商品住房项目建设要严格按照《海南省人民政府关于加强新建住宅小区配套公共服务设施建设管理的意见》(琼府〔2017〕96号)要求，配套建设教育、医疗卫生、商业服务、文化体育等公共服务设施和水、电、路、气、光等“五网”基础设施。配套的基础设施和公共服务设施要与主体工程同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用。

新出让土地建设的安居型商品住房实行现房销售制度，按《商品房销售管理办法》(原建设部令第88号)有关规定执行。

5、轮候管理

试点市县可根据安居型商品住房申请对象家庭住房、收入、落户时间、缴纳个税和社保时间、婚姻、子女、代际等因素合理确定轮候规则和轮候顺序，对无房家庭、低收入家庭、落户时间长、工作生活时间长、已婚、子女较多、多代家庭等给予优先安排。

6、登记管理

市县自然资源规划、住建等部门在核发安居型商品住房项目建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、现售备案表、不动产权证时，须注明项目类型为安居型商品住房。

7、转让管理

安居型商品住房在一定年限内(即不符合上市交易条件时)实行封闭式流转制度，每个家庭只能购买1 次且只能购买1 套。达不到上市交易条件的安居型商品住房，封闭流转期间，确需转让的，买受人须符合安居型商品住房购房条件。购房人自购房合同网签备案之日起，累计在本省缴纳个税和社保满15年，或达到法定退休年龄且购房合同网签备案时间满10年的，可以上市交易。

上市交易的增值收益，由购房人与政府按比例分成，政府分成比例按照原购房价格优惠比例，以及符合上市交易条件后的住房持有年限扣减额度确定(每年按1%扣减)。原购房价格优惠比例按原购房价格与购房时商品住房市场价格的比例确定。购房时商品住房市场价格参考同区域同类型商品住房市场均价确定，并在购房合同中具体明确。

三、海南安居型商品住房建设现状

2020年底，海口、三亚、儋州、五指山、定安和陵水6个市县启动土地挂牌出让及试点项目开工建设，试点市县陆续在交通便捷、生活便利和配套设施相对完善的区域选址建设安居型商品房项目，并要求实行全装修和采取装配式建筑方式建造。

今年以来海南省继续加大对本地刚需群体、引入人才群体的住房保障力度，海南各市县政府加快推动安居型商品住房项目建设，海口、三亚、儋州、万宁、琼海、陵水、定安、昌江等市县和洋浦经济开发区已开工建设14个安居型商品住房项目，将供应12474套住房投向市场。

海口市今年已开工2个安居型商品住房项目，共计有1357套，并且海口市已启动安居型商品住房申请受理工作。

三亚市的海棠区、崖州区的安居型商品住房项目已陆续有建筑楼体封顶，预计年内将有安居型商品住房实现销售，明年6月有一批安居型商品住房可以交房。

8月初，白沙黎族自治县的首个安居型住房滨河家园项目已经开始抽签选房，第一批有115名基层教师和医务人员抽签选房，预计年底将入住新房。

海南也鼓励市县因地制宜，根据实际情况探索安居型商品住房建设模式。2020年，儋州市采取存量住房转型模式，优选24个优质房地产项目供基层教师和医务人员选购，首批安居型商品住房共销售869套。今年年初，这些存量商品住房转型的安居型商品住房已经陆续交房入住，这也是全省首批入住的安居型商品住房。

安居型商品住房建设是今年海南省的年度重点任务之一，海南省住建厅要求各市县要加快安居型商品住房建设进度，完成年度3.5万套的安居型住房建设任务。此外，各市县还要逐步明确完善具体轮候条件、分配次序和销售价格，争取到年底能有一批安居型商品住房建成销售，解决本地居民和引进人才住房困难问题。

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